“以旧换新”，这个在房地产领域略显“新鲜”的词，在全国诸多城市热热闹闹的展开。据中指研究院监测，截至2024年5月20日，全国已有超60城推出住房“以旧换新”措施。

然而，“以旧换新”能否取得预期效果？

“以旧换新”的两种官方模式

郑州在前，南京在后，都为“以旧换新”打开了新思路。

4月27日，南京安居建设集团发布关于开展存量住房“以旧换新”试点活动的公告，首批试点限额2000套。存量住房位于南京市主城六区（玄武区、秦淮区、建邺区、鼓楼区、栖霞区、雨花台区）范围内，不含自建住房、商业、办公、公寓等。存量住房应成套、产权清晰，状态为可交易（不存在抵押、担保或查封等其他不可置换状态）。

试点期间，换购人可用一套或多套存量住房置换一套或多套新建商品住房，置换总价不高于所购新建商品住房总价的80%。存量住房收购价格以评估价为依据，收购主体为南京安居建设集团旗下的全资公司南京置新资产管理有限公司。

分析南京模式，限定换房人购买的楼盘范围会对政策效果产生一定影响。不过南京安居旗下在售项目较多，房源充足，且不少项目位于南京主城区，使得换房人可选范围较大，市场反馈较为积极。

相比较，“郑州模式”给予换房人更大选择范围，纳入房源库的房企新房项目均可购买。截至5月20日，换房人可选新房楼盘共计76个，一方面换房人选择范围较多可以提升居民换购积极性，另一方面，有利于进入房源库的房企销售改善，但这对国资平台资金储备和融资能力的要求较高。

针对“郑州模式”，业界专家建议可以考虑使用“房票”方式来平衡国资平台和开发商之间的资金压力。

市场自发模式需要政府支持

此前央行提出设立3000亿元保障性住房再贷款，支持地方国企以合理价格收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。显然国资直接入场成为未来“去库存”政府力推的方向。

当前，一线城市“以旧换新”还聚焦在由开发商联合房地产中介机构对旧房优先推售的形式。

4月23日，深圳市房地产业协会、深圳市房地产中介协会联合开展为期一年的“换馨家”活动，面向深圳市区域内所有计划出售二手商品住房（旧房）并购买新建商品住房（新房）的购房居民（换房人），首批共有13个新房楼盘、21家房地产中介机构参与。

5月3日，上海市房地产行业协会、上海市房地产经纪行业协会积极响应第五届上海“五五购物节”，联合倡议在本市发起商品住房“以旧换新”活动。该活动将更好地支持居民合理的梯度置业需求。参加“以旧换新”活动的房地产开发企业承诺，在一定期限内，旧房未成功出售的，购房居民可以无条件“退房退款”；房地产经纪机构承诺，对购房居民的旧房“全城推、优先卖”。

5月22日，广州市房地产行业协会、广州市房地产中介协会联合发起住房“以旧换新”活动倡议。首批共发动全市122个房地产项目和12家房地产中介机构参与。活动时间为2024年5月25日至2024年11月24日。

以上模式很大情况受制于市场，镜鉴咨询创始人张宏伟认为，“只有真金白银下场收购存量房的才有实际作用，只有交易环节有实际的税费减免才能促进成交”。

“这是一种市场化的解决方式，比较适合二手房的小业主选择。相对而言，由政府出场收购存量房源，考虑到收购难度及后期运营等核心问题，在力所能及的情况下，还是以整体收购出险房企的保交楼项目更为适宜。” 克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓认为。

比如广州，仅2024年计划筹建的配售型保障性住房就有1万套、保障性租赁住房有10万套，“十四五”时期更是计划筹建66万套的保障性住房，任务艰巨，如能获得财政或专项资金支持，由政府或旗下相关企业收购存量房源作为保障性住房，不失为加速市场“去库存”、稳定供求关系的解决方案。

“以旧换新”要想取得预期效果，房地产市场研究专家赵卓文坦言，这取决于：购房者的信心。改善型买家判断是否到了买房的时机？市场上的新产品，从地段、户型、交通、环境、配套到建筑质量，能否满足换房者的需求？二手房能否及时卖出？毕竟现在正处二手房的挂牌高峰期？“以旧换新”活动能否给购房者带来实实在在的优惠？

比如这一波新政出台最及时、最全面的武汉，推行“卖旧买新”交易新模式。今年12月31日前，对出售自有住房并在6个月内购买新建商品住房，或购买新建商品住房后12个月内出售原自有住房的家庭，由购买新建商品住房所在区财政部门对其出售原自有住房已缴纳的增值税按计税价格的1%给予补助。

诚如赵卓文所言，房地产的“以旧换新”， 需要新动力。

评论员：南都·湾财社记者 王艳玲